Папов Игорь4 января 2019

Аренда у Красной площади - престижный вариант для бизнесменов, которые не видят своего дела без столицы. Надежный способ устроить свой офис недалеко от центра Москвы – поискать коммерческую площадь в районе станции метро «Александровский сад». Тогда компания будет расположена буквально в двух шагах от Кремля и Кремлевской стены. Станция входит в состав самого крупного пересадочного узла Московского метрополитена и является конечной станцией Филевской линии.

Аренда у Красной площади возможна в престижном районе, где преобладают коммерческие помещения сегмента «А». Офис премиум-класса можно обустроить в одном из бизнес-центров – «Романов двор» или «Военторг». Бизнес-центр «Калашный» предоставит для аренды офисов помещения в сегмент «В». Исторический центр Москвы – отличное место для компаний любых специализаций. Деловые люди найдут здесь достойное месторасположение.

Это популярный район, обустроенный много лет назад. Арендовать здесь площади под строительство или обустройство новых магазинов практически невозможно – просто нет свободного места. Постоянное использование близлежащих улиц для проведения общественных мероприятий – например, торжественных парадов на Красной площади – делает их невероятно популярными для торговли. На парады приходят сотни тысяч зрителей, которые идут по тем же самым улицам.

Аренда на Красной площади производится в случаях устройства общедоступного ледяного катка или спортивной площадки для показательных выступлений спортсменов на высшем уровне. Яркие шоу, часто международной направленности, проходят в самом сердце столицы, демонстрируя процветание народа и заботу о его хорошем настроении и праздничной атмосфере.

Арендовать у Красной площади можно:

- помещения в близлежащих бизнес-центрах,

- особняки на прилегающих улицах,

- торговые площади в деловом квартале,

- квартиры и комнаты в жилых домах,

- помещения на красной линии центральных улиц

- и др.

Папов Игорь4 января 2019

Аренда офисных площадей может стать основной задачей сотрудников агентст недвижимости, специализирующихся на сделках с коммерческой недвижимостью. Поиск потенциальных арендаторов – задача квалифицированных работников, отвечающих за выполнение плана продаж.

Аренда офисных площадей - казалось бы, перспективное направление для развития бизнеса. Любая компания нуждается в собственном офисе. Чем престижнее компания и чем выше ее статус среди конкурентов, тем более презентабельный офис хочет иметь ее директор. Офисные помещения в центре города стоят дороже и сдаются чаще, т.к. центр города считается более престижным для месторасположения фирмы.

Аренда офисных помещений необходима в любом городе и в любом районе. Она не требует специальных условий отделки или ремонта: офисы можно устраивать практически в любых помещениях, независимо от условий труда и наличия спецтехники. Другое дело, что арендаторы могут иметь собственные требования к будущим центрам компаний – например, не выше 2 этажа, с видом на исторический центр, недалеко от метро, обязательно с парковкой и т.п. Современные системы инженерного оборудования, обеспечивающие эргономичные условия труда, или расширенная инфраструктура с централизованным обеспечением также могут быть требованиями арендаторов.

Сегодня большое распространение приобретает удаленная работа – штатных сотрудников и фрилансеров. В таких условиях роль офиса исполняют домашние столы с компьютерами и ноутбуками, подключенными к сети Интернет. Деньги за работу переводятся онлайн на карту. При такой организации труда аренда офисных помещений теряет всякий смысл. Пустые затраты на помещения, в которых стоят столы, шкафы и расположен кабинет директора, никому не нужны. Сегодня директора могут быть на связи в режиме 24/7, находясь в другой стране. Благодаря скайпу, вайберу и другим мобильным приложениям офис как таковой может существовать виртуально – при наличии у сотрудников должной дисциплины и мотивации работать. В ближайшем будущем офисные помещения потеряют свою функциональность и перестанут сдаваться и браться в аренду. Таким образом, аренда офисных площадей превращается из перспективного направления бизнеса в утопию. Заниматься тем, что сдавать в аренду помещения, декларируя их исключительно как офисы, рискованно. Арендовать же помещения под собственные офисы становится все более невыгодным.

Папов Игорь4 января 2019

Склад – обязательная составная часть любой производственной компании. Благодаря наличию склада освобождается пространство в цехах и офисах, оптимизируются затраты на площади и материалы, создается потенциальный запас изготовленных товаров. Собственный склад для компании – реальный шанс для предприятия обеспечить непрерывность производственного и торгового процессов.

Аренда складских площадей может быть осуществлена в 2 вариантах: аренда собственно складских помещений со специальным оборудованием и подготовленным персоналом и аренда площадей с последующим приспособлением их под склады.

Складские помещения должны иметь специальное оборудование: витрины, стеллажи, прилавки, шкафы, холодильники и т.п. Адресная система хранения позволит быстро разместить товар на свободных местах и так же быстро найти необходимую партию для обеспечения ее отгрузки. На складах для хранения используются специальные поддоны – паллеты, на которые товар складывается и фиксируется с помощью стрейч-пленки и картонных уголков. Система учета в складских помещениях автоматизируется с помощью маркировочных устройств и специальных компьютерных программ. Складские помещения должны хорошо проветриваться и охраняться. Их основная функция – сохранение товаров в течение длительного времени – предполагает защиту и обеспечение сохранности различных типов грузов.

В зависимости от размещаемых на складах товаров (пищевые, галантерейные, товары промышленного назначения и т.п.) в помещениях складов обеспечивается нужный режим температуры и влажности. Обустройство складов по принципу максимального использования свободных площадей нужно производить с учетом проходов для доступа к товарам – не только людей, но и техники – штабеллеров, грузоподъемников, тележек и т.п.

Аренда складских площадей - постоянная забота начальника склада / директора. В его обязанности входит поиск клиентов, а затем их непрерывное и качественное обслуживание. Для этого в его штате обязательны не только грузчики, но и кладовщики, и операторы, и менеджеры – для общения с клиентами и приема заявок. Начальник склада должен постоянно владеть информацией об объеме свободного пространства на складе и планировать его рациональное использование в режиме оперативного обмена (кросс-докинга).

Папов Игорь4 января 2019

Аренда коммерческие площади осуществляется для получения пассивного дохода. Ежемесячная прибыль за временное пользование помещением – не лишнее подспорье в предпринимательской практике. При этом, согласно статье 616 ГК РФ, арендодатель обязуется проводить капитальный ремонт и поддерживать помещение в надлежащем порядке, а арендатор – обеспечивать чистоту и порядок, оплачивать текущие расходы и при необходимости делать косметический ремонт. Любые изменения в установленном законом порядке достигаются в процессе договоренностей между сторонами и прописываются в договоре.

Аренда коммерческие площади может быть произведена сразу после подачи объявлений или затянуться на долгий срок. На это влияют стоимость аренды и месторасположение помещений, а также соответствие параметров требованиям будущего арендатора. Проще всего поскорее сдать недвижимость в аренду – понизить арендную ставку. При этом важно помнить о том, что каждый прошедший месяц мог бы уже приносить доход – пусть меньший, чем планируемый изначально, зато реальный. Поиск арендаторов можно производить самостоятельно, а можно обратиться в специализированное агентство недвижимости. Баннер о сдаче в аренду, размещенный на окнах, фасаде и/или дверях помещения повысит шансы на быстрый успех.

Коммерческие площади имеют высокий спрос на рынке арендуемой недвижимости. Они подходят практически для любых компаний, независимо от специализации их деятельности и назначения будущего помещения. Наряду с коммерческими площадями, в аренду может передаваться и действующий бизнес. Особенно это касается инновационно-производственных фирм, оборудование которых востребовано и приносит неплохой доход. Налаженный механизм коммерческой деятельности выгоден тем, что может сразу же обеспечить работу, а вместе с ней – наладить деловые контакты, накопить нужную сумму, получить хороший опыт при минимальных рисках и т.п.

Способы аренды коммерческих площадей:

  • простая аренда – передача права пользования площадями от собственника к клиенту через оформление договора,
  • субаренда – сдача в найм уже арендованного помещения с целью получения дополнительного дохода,
  • лизинг – аренда с правом выкупа арендуемого помещения в собственность.

Папов Игорь4 января 2019

Сдача в аренду площадей - основная функция такого административного подразделения, как арендный отдел. Он занимается подбором арендаторов – поиском и обзвоном потенциальных клиентов. Подготовка типовых договоров аренды и учет личных требований арендаторов – задача этого отдела. Подбор и распределение площадей, а также ежемесячное выставление счетов за аренду, передача их клиентам и отслеживание своевременных оплат – все это функции отдела. Сотрудники отдела обязаны решать любые проблемные вопросы, возникающие у арендаторов и связанные с местами общего пользования – холлом, лестницами, коридорами, лифтами, в том числе замены лампочек, покраска стен, ремонт лифта и т.п.

Через арендный отдел заключаются не только договора на аренду, но и любые письменные соглашения в дополнение к договору. В нем заказывают и получают пропуска на проход и проезд сотрудников (при наличии контрольно-пропускной системы), в него подают заявления на их продление и прекращение действия. Арендный отдел должен своевременно оповещать арендаторов о повышении арендной платы, делать пересчеты за последний месяц при наличии предоплат.

Если арендаторов много и сдача в аренду площадей имеет большой размах и разнообразие, то арендный отдел включает в свой штат нескольких сотрудников – менеджеров. Между ними распределяются все арендаторы, и каждый клиент должен контактировать с назначенным менеджером в случае возникновения спорных вопросов и проблемных ситуаций.

Арендный отдел может иметь в штате собственных курьеров – для доставки документов арендаторам, если площадь сдаваемых помещений значительная, например, целая промзона, растянувшаяся на десятки километров. Он должен иметь собственный выделенный канал связи – стационарный телефон с мини-АТС. В штате обязателен инспектор по пожарной безопасности, который осуществляет надзор над исполнением соответствующих требований на всей территории и устанавливает сигнализационные системы, а затем контролирует их состояние (при необходимости ремонтирует, отключает и т.п.).

В целом, арендный отдел – улучшенный вариант работы коменданта. Крупные бизнес-центры и ТРЦ имеют в своем составе арендные отделы, занятые постоянным подбором и контролем арендаторов. Состояние инженерных систем и урегулирование вопросов с пропусками – 2 основных проблемы, которые распространены на сегодняшний день более других.

Папов Игорь4 января 2019


Аренда площадей цена определяется следующими факторами:

  • минимальная цена за 1 кв. м недвижимого имущества в данном регионе,
  • месторасположение – в районе или городе, в центре или на окраине,
  • удобство доступа – далеко от магистралей или на оживленном перекрестке, близки к общественному транспорту или в промзоне,
  • уровень инфраструктуры, наличие парковки, крытой стоянки, лифтов и т.п.,
  • статус владельца – в частной или федеральной собственности находятся арендуемые помещения.

Аренда площадей цена имеет свои методики для оценки. 3 основных метода применяются в отечественной и мировой практике. Метод затрат основан на расчете трат, произведенных при строительстве объекта. Он выгоден при оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Сравнительный метод включает сбор данных о спросе и предложениях на рынке аренды, составление системы оценок и нахождение цены нового объекта путем сравнительного анализа. Такой метод особенно эффективен для расчетов стоимости аренды жилых помещений. Последний – метод капитализации прибыли. Его применяют крупные бизнесмены.

Конечная цена аренды площадей может отличаться от начальной. Она в обязательном порядке включает в себя плату за коммунальные услуги. Вычет НДС в документации определяется при необходимости – по согласованию между арендатором и владельцем. Кроме того, итоговые расчеты, как правило, сглаживаются и округляются, что невыгодно для щепетильных и экономных предпринимателей – владельцев мелкого бизнеса.

Арендная плата не обязательно имеет рыночный механизм формирования. Большое значение имеют договоренности между сторонами. На время установления аренды съемщик фактически владеет помещением, но он не является его собственником и не может распоряжаться им по своему усмотрению, не ставя в известность работодателя.

Арендатор обязуется вносить арендную плату своевременно, в размере, указанном в договоре или определенном в результате договоренностей с собственником. На основании ст. 310 ГК РФ, собственник наделен правом самостоятельно менять размер арендной платы. Это правило не касается государственного имущества (земли), на которое установлена базовая ставка арендной платы. Если имущество не передано в пользование арендатору, арендная плата не может быть выплачена.

Папов Игорь4 января 2019

Офис – важная составляющая любой компании. Юридический адрес офиса должен совпадать с фактическим. Туда будут приходить письма, почтовая корреспонденция и посетители. Офис – лицо компании. Его обустройство зависит от специализации деятельности фирмы.

Офисные помещения включают в обязательном порядке: кабинет директора, бухгалтерию, помещение для склада, рабочие залы со столами для сотрудников, раздевалку, помещение для приема пищи, места общего пользования, ресепшен / место для вахтера. В офисе должно быть удобно работать. Его следует приспособить под условия труда в соответствии с основными требованиями. К примеру, установить кондиционеры и кулеры с водой, поставить необходимое число шкафов, столов, персональных компьютеров, провести стационарный телефон и сделать мини-АТС. Работники офиса должны сами поддерживать в нем порядок, кроме того, в штате должна быть предусмотрена уборщица. Если арендодатель захочет посмотреть, что творится в сданных помещениях, лучше, если он увидит хотя бы минимальный порядок.

Аренда площадей офиса зависит от объема деятельности компании, от размеров штата и количества аппаратов офисной техники (принтеров, сканеров, копировальных устройств), от материальных возможностей арендатора. Каким будет офис – максимально удобным или максимально экономичным, просторным или заставленным оборудованием и мебелью – зависит от директора.

Аренда площадей офиса определяется спецификой компании. К примеру, для колл-центра обязателен большой зал, в котором будет установлено большое число столов и ПК, и должно остаться достаточно свободного пространства, чтобы не было душно и воздух свободно циркулировал. Для тренингового центра устраивается вместительный конференц-зал с массой стульев и 1-2 столами. Для консалтинговой фирмы или кадрового агентства достаточно 1-2 небольших комнат с полупрозрачными перегородками.

При поиске места расположения компании и выборе места для офиса следует учитывать географическое расположение и удобство для директора, сотрудников, клиентов. На окраинах найти помещения под аренду можно дешевле, в центре – дороже. В промзонах на окраинах офисные помещения оборудуют в порядке, устраивающем арендатора (на территории складов, производственных цехов и подсобных помещений ставятся перегородки, в них делаются офисы).

Папов Игорь4 января 2019

Аренда площадей метро выгодна мелким и средним предпринимателям. Метрополитен – самый популярный вид общественного транспорта в мегаполисах. Он выгоден экономичной стоимостью проезда и отсутствием пробок. Благодаря метро можно точно рассчитать время поездки и быть уверенным в собственной пунктуальности. Ежедневно метро пользуются несколько сотен тысяч человек. Предприниматели, желающие поднять свой рейтинг и приобрести популярность в народе, должны учитывать это. Минимум, что следует сделать мелкому бизнесмену – дать рекламу в метро или в бесплатной газете, которая там раздается.

Аренда площадей метро включает аренду палаток, киосков, павильонов и торговых у различных станций и внутри при входе. Помещения свободного назначения могут располагаться в проходных местах или на 1 этажах бизнес-центров, где часто устраивают вход в метро. Цветочные, колбасные, пекарни, аптеки, журнальные стойки, кафе – все это популярные торговые точки в метро. Павильоны в переходах метро – места продаж всевозможных товаров широкого потребления.

Аренда площадей в метро не может быть осуществлена напрямую у метрополитена. Единственный вариант – субаренда у арендатора, причем чаще не прямого, а также берущего в субаренду, к примеру, несколько павильонов, а сдающего один. Главные проблемы при аренде площадей в метро:

  • ограничен перечень товаров, которыми разрешено торговать в том или ином павильоне, отраженный в специальном документе – «Разрешении», выданном администрацией метрополитена,
  • разнится ставка арендной платы, в зависимости от популярности станции метро или посещаемости перехода,
  • текучка кадров и недостаток продавцов. Тяжелые условия труда не привлекают работников: зимой холодно, летом жарко, работы много. Следует тщательно подбирать продавцов и принимать меры против хищений выручки и невыходов на работу. Инкассация 2 раза в день – приемлемый метод работы с людьми, которым нечего терять.

В целом, аренда площадей в метро выгодна только начинающим предпринимателям с мелким бизнесом или недостаточным его размахом. Это крайний вариант для тех, кто не может подняться иначе. Вместе с тем метро с его посещаемостью – прекрасный плацдарм для создания себе рекламы в низших слоях населения, которые нуждаются в самом дешевом и самом востребованном товаре. Так что, используя арендованные площади в метро с умом, можно сделать себе имя и получить прибыль.

Папов Игорь4 января 2019

Цены площадей аренда по территории Российской Федерации существенно разнятся. Арендные рейтинги составляются в соответствии с уровнем цен в конкретном городе по следующим категориям:

  • по цене аренды офиса, магазина, склада, производственного помещения,
  • по цене аренды комнаты, а также 1-,2-,3-комнатной квартиры,
  • по цене аренды помещения свободного назначения (ПСН).

За основу расчета берется средняя арендная плата за 1 месяц, взимаемая за соответствующий объект.

Такой метод расчетов и сравнений позволяет нивелировать различия цен на аренду площадей в разных регионах. В коммерческой недвижимости типовых решений мало, так что это единственный способ провести подобие унификации и выявить основу сравнений. Достоверность данных подтверждается численностью населения того или иного региона, уровнем доходов и уровнем платежеспособного спроса.

Динамика цены площадей аренда показывает относительную стабильность рынка недвижимости. При снижении доходов населения снижаются средние цены на аренду. Кризис 2014-2016 гг. повлек за собой падение спроса на недвижимость, в 2017 году цены упали до уровня 2006 года. По прогнозам аналитиков, 2018 год обещал стать доходным для арендодателей и собственников: недвижимость оставалась в цене, которая не падала до доступной для основной массы населения. Финансовая составляющая будущего строительства оправдала себя только благодаря многочисленным кредитам на строительство и аренду (ипотеки). В соответствии со статистическими данными, столица России – Москва – несомненный лидер по ценам на аренду площадей. После Москвы самая высокая арендная ставка – в газодобывающей «столице» ЯМАО – Новом Уренгое. Северная столица – на третьем месте, благодаря развернувшемуся возведению новостроек. 4 место – Сочи. Курортный город был и остается популярным у российских туристов, желающих отдохнуть на родном черноморском побережье. С недавних пор с Сочи успешно конкурирует Симферополь. Цены на полуострове Крым на недвижимость растут с 2014 года и сохраняют тенденцию к росту. Высокий уровень жизни и высокие доходы у населения позволяют реализовать высокую стоимость жилья и коммерческой недвижимости. Самые низкие арендные ставки можно встретить в городах Поволжья, Центральной России и на Урале. Кострома, Курган, Златоуст, Чистополь вошли в число городов с самой дешевой арендой.

Папов Игорь4 января 2019

Аренда общих площадей предполагает получение за деньги во временное пользование в сумме всех помещений в квартире или здании. В понятие «общая площадь» входят комнаты и коридоры, лоджии и балконы, кладовые и склады, встроенные шкафы, санузлы и лестничные клетки с пролетами и т.п. В общую площадь включаются также:

  • антресоли, галереи и мансарды,
  • технический и цокольный этажи,
  • площадь эксплуатируемой кровли.

Общая площадь не включает в себя подполье, устроенное для проветривания зданий на вечномерзлых грунтах; наружные тамбуры, наружные балконы, портики, крыльца, пандусы, наружные открытые лестницы; техническое подполье или чердак, если по высоте выступающие конструкции в них не превышают 1,8 м.

Аренда общих площадей может варьироваться в зависимости от желания арендаторов. Их цена ниже стоимости жилых помещений из-за от использования понижающих коэффициентов на стоимость метража помещений, которыми пользуются не 1 арендатор, а несколько. Коридорный коэффициент рассчитывается с учетом арендопригодной площади. Кроме того, если части общих площадей (чердаки, подвалы) сдаются в аренду, плата за них будет ниже, чем за типичные жилые. Такие помещения легче сдаются в аренду: стоит только найти на них желающих, и плата за них идет уже из кармана арендатора, а не тех, кто живет в этом доме и платит за аренду общей площади.

Согласно действующему Жилищному Кодексу Российской Федерации, объекты общего имущества могут передаваться в пользование иным лицам, если это не нарушает интересы и права граждан и юридических лиц. Например, нельзя сдать в аренду лестницу, потому что ею пользуются все остальные арендаторы и будут нарушены их интересы – они не смогут подниматься по ней беспрепятственно. Но можно сдать место на лестничной клетке под кофейный автомат.

Что касается жилых многоквартирных домов, то в них чердаки и подвалы не включаются в общую площадь, а входят в состав общедомового имущества. Вся площадь измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В целом, размеры общих площадей напрямую влияют на ценообразование, а также на комфортабельность и удобство пользования помещениями / проживания в них. Понятие «общая площадь» включает в себе обособленный термин «полезная площадь», веденное для практических расчетов и ясности в определении объектов аренды.